Studio Catorcini

Amministrazione condominiale e immobiliare

LA NORMA

In primo luogo poniamo l’attenzione su quanto disposto dall’art. 1118 del  Codice Civile e precisamente al 2° comma, inderogabile: “Il condomino non può rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per loro conservazione”. Ciò significa che, quando la propria unità immobiliare è collegata alla cosa comune, da questa non è possibile staccarsene.D’altro canto le norme che disciplinano l’istituto condominiale sono conseguenzialmente collegate l’una all’altra da una reciprocità di diritti e di doveri comuni, proprio per salvaguardare il diritto di proprietà sia comune che esclusivo.

E se il codice civile con la norma inderogabile dell’art. 1118, precisa i diritti e i doveri in ordine alla proprietà comune in un edificio, l’art. 1119 c.c. afferma: “Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino”.

Detto principio dell’impossibilità della rinuncia all’impianto centralizzato era stato ribadito dalla stessa Corte di Cassazione che aveva così statuito: ” il distacco di una parte dell’impianto della centrale termica così come la creazione di un impianto autonomo di riscaldamento, concreta un’alterazione della cosa comune e non già una delle modifiche consentite dall’art. 1112 c.c., poiché in tal caso si altera la destinazione della cosa comune, snaturandola o impedendone o compromettendone la funzione che le è propria “Cass. 12.3.77 n. 1001.

Col passare del tempo però, ed essendo il problema del distacco sempre  più sentito,La Suprema Cortedi Cassazione  ha ritenuto opportuno porre un distinguo tra “conservazione” e ” uso”.

LA LEGGE 10/91

Anche  il legislatore si è posto il problema di attuare delle leggi in merito e la più importante e indicativa è la ben conosciuta legge n.10/91, la quale ha stabilito dei principi fondamentali che come tutti ben sappiamo, hanno modificato lo stesso codice civile nella parte riguardante le maggioranze per deliberare l’abbandono dell’impianto centralizzato, modifiche che, ovviamente, sono state recepite anche dagli stessi magistrati, una di queste è evidenziata dall’art. 26 – 2° comma della legge in deroga all’art. 1120 e 1126 c.c. la quale stabilisce che la delibera condominiale di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianto unifamiliare a gas, necessita delle quote millesimali e non richiede ai fini della sua validità, di essere accompagnata dal progetto delle opere corredato da una relazione tecnica di conformità di cui al successivo art. 28 comma 1°, attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera. In senso conforme si è espressa la Cass.del25.5.01 n.7130.

La Suprema Corte ha infatti stabilito che è legittimo che un condomino possa distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, quando l’interessato dimostri che dal suo operato non derivino aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto, né squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio   ( Cass.n.1775/98).

Ma la stessa Corte, pur avendo statuito che d’ora in avanti il condomino può liberamente staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, ha altresì sancito che questi sarà comunque tenuto al solo pagamento delle spese di conservazione dell’impianto e non di quelle inerenti alla ordinaria gestione, come il gasolio o la pulizia periodica del bruciatore.

LE ULTIME SENTENZE

La Cortedi Cassazione è giunta a ciò dopo innumerevoli peripezie al fine di dipanare le ultime velleità dei fautori dell’impianto di riscaldamento centralizzato,  che volevano a tutti costi porre a carico di colui che si distaccava le spese di gestione dell’impianto non più usato; ha ritenuto opportuno di non far gravare sugli altri condomini una maggiore spesa  distinguendo il concetto di conservazione  da quello dell’uso (Cass. N. 1214/96).

Infatti il condomino non può sottrarsi al contributo per le spese di conservazione,  ma è anche vero che non sarebbe conforme al sistema imputare ai condomini le spese per l’uso delle cose, degli impianti e dei servizi, che essi non usano con l’avvenuto distacco. Per cui oggi si può finalmente affermare senza alcun dubbio, che un condomino si può distaccare dall’impianto centralizzato di riscaldamento senza specifica e preventiva autorizzazione del condominio, purché dimostri di non arrecare danno agli altri, mentre l’assemblea gli può imputare solo le spese inerenti alla conservazione dell’impianto (straordinaria manutenzione) e non già quelle afferenti ai consumi e alla ordinaria manutenzione.